Granica pomiędzy zarządzaniem własnymi potrzebami mieszkaniowymi a prowadzeniem działalności gospodarczej jest cienka. O ile jedna, nawet zyskowna transakcja zakupu i sprzedaży mieszkania w krótkim czasie raczej nie wzbudzi podejrzeń, to cztery takie cykle – już tak. To wniosek z orzeczenia NSA.
Przekonała się o tym podatniczka, która w latach 2014–2016 zakupiła, wyremontowała i z zyskiem sprzedała cztery mieszkania w jednym mieście. Najpierw Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie (I SA/Rz 31/22 w wyroku z 21.04.2022 r.), a niedawno Naczelny Sąd Administracyjny (II FSK 823/22 w wyroku z 25.02.2025 r.), uznały, że jej działania wyczerpały znamiona działalności gospodarczej. Nie były więc, jak twierdziła podatniczka, jedynie przejawem racjonalnego lokowania kapitału w ramach zmieniających się potrzeb mieszkaniowych.
Zakup, remont, sprzedaż – schemat działania flipperów
W analizowanej sprawie kobieta nabywała nieruchomości w złym stanie technicznym, położone w atrakcyjnych lokalizacjach. Zakupy finansowała kredytami bankowymi, remonty przeprowadzała z pomocą męża i znajomego, unikając korzystania z zewnętrznych ekip. Po zakończeniu prac natychmiast oferowała mieszkania na sprzedaż – bez udziału pośredników – i uzyskiwała znaczne zyski: od 85 tys. zł do 102 tys. zł na każdej z czterech transakcji.
Wszystkie cztery mieszkania zostały zakupione i sprzedane w okresie nieprzekraczającym 24 miesięcy. W żadnym z nich podatniczka nie zamieszkała.
Fiskus oraz sądy: to działalność gospodarcza
Urzędnicy zakwalifikowali przychód jako działalność gospodarczą, prowadzoną w sposób zorganizowany i ciągły. Sprawa trafiła do sądu, bo kobieta utrzymywała, że to zmiany planów życiowych i względy osobiste (rozwód, brak chętnych na wynajem wyremontowanego mieszkania, w którym docelowo miał zamieszkać syn po osiągnięciu pełnoletności) były powodem działania, a nie chęć zysku.
